Posibile scenarii pentru piata imobiliara si solutii sa eviti pierderile

Stiu doua cazuri de case distruse intentionat de oamenii care locuiau in ele. Daca si tu ai auzit povesti din astea, atunci stii care-i explicatia. Daca nu, probabil esti surprins sau confuz. Cum naiba sa te apuci sa-ti distrugi singur casa?!

Cei care ajung la un asemenea nivel de disperare incat aleg sa faca asta, chiar daca locuiesc in acele case, stiu ca sunt pe cale sa fie evacuati. Casele sunt cumparate cu credit de la banca si ei nu-si mai permit sa plateasca ratele. Cand se acumuleaza datorii pe mai multe luni, banca recurge la executare silită.

E ceva ce nu doresc nimanui si mi se pare teribil de greu pentru oricine ajunge sa treaca printr-o asemenea situatie.

Din pacate, un cumul de factori despre care o sa-ti spun in continuare fac ca prea multi oameni sa fie vulnerabili la capriciile pietei imobiliare si ale economiei in general.

Cum spuneam cu cateva saptamani in urma, multe riscuri se acumuleaza si cresc sansele se ne pricopsim cu o recesiune in a doua jumatate a acestui an sau in 2023.

Pierderea sau scăderea veniturilor

Daca cuiva ii scad veniturile sau le pierde complet pentru o vreme, probabil n-o sa-si mai permita sa platesca ratele la banca. Singurele salvari ar putea fi un fond de urgente sau ajutorul unor rude.

In cazul unei recesiuni multe companii ajung sa aiba probleme financiare si nu-si mai permit sa plateasca angajatii. Unele aleg sa reduca personalul pentru a scadea costurile, iar pentru cei ramasi fara slujba e dificil sa gaseasca alt loc de munca in momentele cand economia e la pământ.

Inainte sa-si ia credit, omul avusese 15 ani de cresteri salariale, bani platiti intotdeauna la timp, cum putea el sa prevada că intr-o zi ar putea sa piarda veniturile si sa nu-si mai poata plati ratele?

Pe langa faptul ca unii isi pierd sau le scad veniturile, e o certitudine ca ratele vor creste si cine nu are contract de credit cu rate fixe va trebui sa plateasca mai mult in curand.

De exemplu, pe ultimul contract de credit pe care l-am citit scrie clar ca ratele ar putea creste si era specificat ca luând în calcul cel mai mare IRCC istoric (indice pe baza caruia se calculeaza ratele), cresterea ar putea fi 20%. Inca o problema e ca maximul istoric nu e un prag si el poate fi spulberat oricand si sa vedem de exemplu ratele crescând cu 25%, 30%, 35% și așa mai departe.

E greu de digerat treaba asta, dar oricine are o singura sursa de venit e vulnerabil si poate oricand sa ajunga falit, atat persoanele fizice, cat si firmele. Nu sunt multe firme in situatia asta, dar la persoane fizice e invers. Putini au mai multe surse de venituri sau economii.

Probabil vrei sa ma intrebi…

„Si ce-ar trebui sa faca oamenii? Sa nu-si cumpere casa? In ultimii ani preturile imobiliarelor au tot crescut.”

Adevarul e ca la cum au evoluat preturile, putea fi mai bine sa cumperi o locuinta cu credit in urma cu cativa ani in loc sa incerci sa economisesti ca sa aduni bani pentru a cumpara fara credit. De ce? Pentru ca alergi dupa o tinta aflata in miscare si chiar daca tu inaintezi, poate ea ti-o ia inainte.

De exemplu, poti avea inital 30.000 Euro si locuinta dorita de tine sa coste 70.000 Euro, cu 40.000 Euro mai mult decat ai tu.

Peste 5 ani poate ai economisit cei 40.000 Euro, dar acum locuinta costa 105.000 Euro si tot nu-ti permiti s-o cumperi cu banii jos. De fapt, acum suma de care ai nevoie a crescut de la 40.000 Euro la 45.000 Euro.

E exemplul asta rupt de realitate?

Desi pentru multi oameni nu e usor sa economiseasca 8.000 de Euro pe an (40.000 : 5), preturile imobiliarelor au crescut cu 53% in ultimii 5 ani conform indicelui IMO.

Asta inseamna ca (in medie) pretul unei locuinte de 70.000 Euro a crescut la 107.100 Euro.

Asadar, inca nu avem niciun raspuns concret la intrebarea de mai jos.

E bine sa cumperi ceva cu credit, sau e prea riscant sa ai datorii in cazul in care ai doar o sursa de venit?

Inainte sa raspund, mai e o chestie la care sa te gandesti.

Dacă la un timp dupa ce-ti cumperi locuinta piața imobiliară se prăbușește?

În cazul unei recesiuni cresc mult riscurile ca piața imobiliară să se prăbușească și te poți chiar trezi ca si daca o vinzi nu-ti acoperă datoria pe care o ai la banca.

Ce faci in situatia asta?

Nu exista un singur raspuns bun. Daca iti place casa, te simti bine in ea si iti permiti in continuare sa platesti ratele, o pastrezi.

Oricum, chiar daca ai vrea sa renunti la casa pentru a scapa de credit, nu e asa usor. Daca nu mai platesti ratele… banca iti ia casa, o vinde la licitatie si daca suma primita nu acopera creditul, ramai in continuare dator cu diferenta.

Din pacate nefericitii care nu-si mai pot plati sub nicio forma ratele pot ajunge in aceasta situatie.

Sunt imobiliarele într-o bulă?

Pe scurt, DA.

Ai vazut mai sus cum sta Romania, uite in graficul de mai jos si situatia din USA.

E o chestie cu bulele astea. Ele obișnuiesc să se spargă și probabil așa se va întâmpla și de data asta.

Hai sa o luam de buna, desi nimeni nu stie viitorul si nimic nu e niciodata sigur si sa ne intrebam, cat de jos ar putea cădea preturile?

Pot ele scădea de exemplu sub costul de construcție?

Conform principiului cererii si ofertei sau economiei de piata, care crezi ca e raspunsul?

Corect. Teoretic pot scadea sub pretul de constructie (pretul materialelor plus al manoperei) si sunt sigur ca au fost momente in istorie cand s-a intamplat asta.

Am gasit un singur grafic si pe el se poate vedea ca e adevarat, în caz că datele pe care se bazeaza corespund cu realitatea.

Mai putem vedea ceva. In ultimii ani preturile caselor s-au desprins mult de costuri. Buna afacere asta cu constructii de locuinte, probabil din motivul acesta o gramada de „profesionisti” o fac cu brio, dar asta e alta poveste dureroasa.

Cam atat despre cum vad eu treaba cu imobiliarele.

E vremea pentru concluzii si soluții

Am pornit de la oameni evacuati din cauza ca nu-si mai pot plati ratele.

Am spus mai departe ca ratele vor creste (certitudine), unii oameni isi vor pierde slujbele (in afara de procentul lor si asta e o certitudine) si consecinta va fi ca preturile imobiliarelor vor scadea. Eu sunt convins de asta, dar nu se poate spune cu certitudine ca se va intampla si cat de mult vor scadea.

De fapt, multi experti imobiliari spun ca oamenii care asteapta preturi mai mici fac o greseala. Poate au ei dreptate având în vedere că sunt experți, dar nu pot să nu mă gândesc că interesul lor e să fie cât mai multe tranzacții ca să câștige comisioane.

Dacă mă întrebi pe mine, răspunsurile și soluțiile sunt următoarele.

1. Dacă ești interesat să-ți cumperi o casă, mai așteaptă maxim 1 an.

2. Dacă din motive personale vrei neapărat să-ți cumperi acum și ai nevoie de credit, fii foarte atent la condiții, consultă un specialist dacă ai nevoie si fa-o doar daca exista risc zero sa nu mai poti plati ratele.

3. Dacă ai cumpărat deja o casă și ai credit, evaluează cât mai realist șansele să nu-ti mai permiți plata lor.

3.a. Dacă există riscul să nu mai poți plăti ai următoatoarele soluții:

  • Vinde casa inainte ca preturile sa scada si muta-te in chirie. Stiu ca pentru multi chestia asta e foarte grea spre imposibila din diferite motive.
  • Întelege-te cu banca pentru alte conditii de plata.
  • Creste-ti competentele si veniturile

3.b. Dacă ești sigur că poți plăti în continuare ratele, dar totusi nu-ti place ideea ca valoarea casei poate scădea mult.

Exista chiar posibilitatea ca pentru unii valoarea casei sa ajunga mai mica decat datoria pe care o au la banca.

Doua solutii:

  • Vinde casa si cumpara-ti alta dupa ce preturile scad. Pentru majoritatea oamenilor e inacceptabil sau foarte dificil.
  • Poti sa cumperi un fel de asigurare impotriva prabusirii preturilor la imobiliare, adica sa câștigi bani dacă piața scade. Pentru asta ai nevoie de un cont la un broker de actiuni. Si aceasta solutie e dificila pentru multi oameni, dar vreau sa spun toate variantele la care eu m-am gandit.

In caz ca iti doreti o casa si vrei sa mai astepti dar totusi esti ingrijorat ca preturile ar putea creste, poti de asemenea sa reduci sau sa elimini acest risc printr-o investitie in instrumente financiare.

In urmatorul articol o sa detaliez cum poti cumpara asemenea asigurari de la bursa.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.