Investitii la bursa contra investitii imobiliare

investitii la bursa sau investitii imobiliare„Salut Bogdan! Prietenul meu Robert 🙂 exprima o parere cum ca investitiile pe termen lung la bursa nu sunt pe placul lui. M-a pus pe ganduri. Poti aduce ceva lamuriri?”

O gramada de discutii interesante au loc intre mine si membrii Smart Wealth Builder si astfel progresam impreuna. Intrebarea de mai sus se refera la Robert Kiyosaki. Mi se pare un subiect interesant si educativ, asa ca o sa fac o comparatie intre investitiile in imobiliare (preferatele lui Kiyosaki, alaturi de cele in metale pretioase) si cele in actiuni.

Cine e Robert Kiyosaki

Robert Kiyosaki a scris 26 de carti despre educatie financiara. E autor, investitor, analist financiar si om de afaceri. Recomand cu tarie cartile “Tata bogat, tata sarac” si “Cadranul banilor”. Pe mine m-au ajutat mult sa inteleg cum sa-mi schimb mentalitatea pentru a iesi din cursa sobolanului si pentru a face avere pe cont propriu, care e circuitul banilor si care e ecuatia succesului – investitii in active care produc flux de numerar.

Kiyosaki a inspirat si a ajutat o lume intreaga sa se educe din punct de vedere financiar si sa-si schimbe mentalitatea. Cartile sale s-au publicat si vandut in toata lumea si am tot respectul pentru realizarile lui. Dar pentru mine, exemplele de investitii imobiliare scrise in cartile lui sunt ridicole.
Sunt mai multe povesti in care spune ca a cumparat proprietati prin imprumuturi de la banci, platind avansul cu un card de credit. Practic nu a platit niciun ban din propriul buzunar. Apoi le-a inchiriat, iar cu banii obtinuti din chirii a acoperit ratele si a ramas si cu un flux de numerar, care intra in propriul sau buzunar.

Nu stiu ce parere ai tu. Dar oricat as face calculele, vorba aia…. Imi cam da cu virgula. Adica…. cu minus. Nu ma intereseaza daca a inventat aceste povesti sau nu. Poate in USA ies bine calculele daca si pretul de cumparare e mic, pentru ca alt lucru pe care il recomanda Robert e sa cauti chilipiruri. Am incercat si eu si e foarte greu sau aproape imposibil sa gasesti imobile la preturi mici, cel putin daca nu ai legaturile necesare.

Facand o scurta comparatie intre investitiile imobiliare si cele in actiuni, am mai multe motive pentru care le prefer pe cele in actiuni.

Criterii de comparatie intre investitiile la bursa si investitiile imobiliare

A. Lichiditate

Lichiditatea unei investitii se refera la cat de usor e sa transformi respectivul activ in bani gheata.

E incredibil de greu sa vinzi o casa. Eu am casa de 6 luni la vanzare si am avut o singura oferta, mult sub pretul cerut de mine, care e unul corect. Actiunile le vinzi in cateva secunde si cateva zile mai tarziu ai banii in contul bancar, in cazul in care vrei sa-i retragi.

B. Flux de numerar

Aici pare ca ar fi un avantaj pentru imobiliare. Cel putin asta e impresia oamenilor. La imobiliare poti produce flux de numerar din chirii, iar la bursa din dividende.
Inca nu am facut calculele sa vad care e diferenta, asa ca hai sa facem impreuna o comparatie.

Pentru a simplifica lucrurile, presupunem ca iti alegi un fond care investeste in companiile care platesc cele mai bune dividende. Verificam ce randamente a avut in anii anteriori. Am facut rapid o cautare si am gasit o gramada de astfel de ETF-uri care au platit dividende intre 2% si 10%. Sa luam o medie de 6%.

Trecand la imobiliare, sa zicem ca iti cumperi un apartament cu 50.000 Euro, il inchiriezi si obtii 300 Euro chirie pe luna, ceea ce inseamna 3.600 Euro pe an, adica 7.2% ROI pe an.

E mai mare decat cel din investitii? Putin. Dar nu te grabi. La investitiile imobiliare trebuie sa iei in calcul si gradul de ocupanta. Nu o sa ai chiriasi tot timpul. In plus, vei avea de facut tot felul de reparatii si renovari care pot costa destul de mult.

C. Suma necesara pentru investitie

In actiuni poti sa incepi sa investesti cu cateva sute de dolari, pe cand in imobiliare trebuie sa investesti zeci sau sute de mii de euro. Majoritatea oamenilor isi blocheaza toata averea in achizitia unei case si se indatoreaza la banci, ceea ce mi se pare o decizie gresita, dar pe care o luam de buna pentru ca suntem manipulati de stat si de banci sa credem ca e o investitie inteleapta.

D. Cresteri de capital

Prin cresterea de capital ma refer la cresterea in timp a pretului unui activ. Hai sa comparam evolutia in timp a preturilor la actiuni cu evolutia preturilor imobiliarelor.

Pentru USA, singura piata pe care eu investesc, graficul de mai jos spune tot. La imobiliare cresterea anuala e aproape zero, iar la actiuni media e aproximativ 10% pe an.

usa

Pentru Romania am gasit un singur indice imobiliar, care s-a nascut in anul 2006 si care a fost creat de cei de la imobiliare.ro. Din pacate cuprinde doar perioada de dupa anul 2008 si nu stiu cat e de relevant. E clar ca fata de 2008, acum preturile sunt mult mai jos. Scaderea e de peste 50%. Fata de 2009 scaderea e aproximativ 10%, preturile aflandu-se aproximativ la acelasi nivel ca in anul 2011.

ro-imo

Bursa de la Bucuresti a fost inchisa de comunisti si redeschisa in anul 1995. Indicele cel mai reprezentativ pentru bursa romaneasca e BET. Nu am gasit un grafic cu evolutia BET de la redeschiderea bursei si pana in prezent. Pe un site de specialitate, cineva scria ca randamentul mediu calculat incepand cu anul 1995, ar fi in jurul a 10%.

Ca sa putem compara BET cu IMO, am gasit acest grafic cu evolutia BET din 2008 pana in prezent. La 01.01.2008 BET avea valoarea 7494.53 si astazi se afla la 6981,03. Asta inseamna o scadere de 7%.  La 01.01.2009 BET se afla la valoarea de 2253.02. De atunci a crescut cu peste 300%.

bet

La acest criteriu nu e niciun dubiu ca din punct de vedere istoric, investitiile in actiuni au un avantaj net fata de cele in imobiliare.

E. Gradul de pasivitate al investitiei

In ziua de azi, subiectul veniturilor pasive a devenit un fel de pornografie. Toata lumea vrea si vorbeste despre venituri pasive. 

Pentru a investi cu succes in actiuni, trebuie sa intelegi cum functioneaza bursa si cum sa gasesti actiuni care au preturi bune si care au potential sa creasca si sa-ti aduca profituri. Nu e usor si nu se intampla peste noapte, dar dupa ce inveti, vei putea sa castigi bani din asemenea investitii pentru tot restul vietii. Toata activitatea o faci de la tine de acasa si pe masura ce inveti, vei avea nevoie de timp din ce in ce mai putin. Alta varianta e sa apelezi la un consultant. Lucrand cu un consultant, ii delegi lui consumul de timp contra unui cost. Bineinteles ca ai nevoie de un om de incredere si priceput.

La investitiile in imobiliare trebuie sa iti cauti chiriasi, sa colectezi chirii de la ei, sa te ocupi de reparatii si renovari. Pentru asemenea lucrari ai nevoie de mesteri, iar cei priceputi sunt scumpi si greu de gasit.

Per total ai mai multe sarcini de indeplinit si trebuie sa te pricepi la mai multe lucruri ca investitor in imobiliare, desi si aici poti sa angajezi o persoana care sa se ocupe de toate sarcinile contra unui salariu lunar sau unor comisioane.

F. Taxe

La imobiliare se plateste impozit pe cladire, plus impozit pe veniturile din chirii. Nici atunci cand vinzi o cladire nu scapi de privilegiul de a-i dai statului partea.

La actiuni se platesc taxe pe dividende si pe eventualul castig realizat din vanzarea actiunilor.

In concluzie, avem o taxa in plus la imobiliare, dar impozitul pe profitul realizat din vanzare e mai mare in cazul investitiilor la bursa.

G. Potential de crestere

La investitiile in actiuni stiu ca exista posibilitatea sa am profituri de mii de procente. Doar afacerile pot produce asemenea valoare si eu sunt cu ochii si investesc in industrii care au acest potential, ca: realitate virtuala, biotehnologie (prelungirea vietii oamenilor sau vindecarea cancerului), masini autonome, roboti, sau imprimante 3D.

Unul dintre cele mai bune exemple e Berkshire Hathaway. Si nu e singurul. In anul 1980, o actiune costa 250 USD, iar astazi valoreaza 216.000 USD, ceea ce inseamna ca daca ai fi investit atunci 1000 USD, astazi ai avea aproape $1 milion. O crestere de 10.000% in 36 de ani.

La investitiile imobiliare, nici macar teoretic nu exista acelasi potential. Un apartament sau o casa nu pot sa dezvolte produse care sa ajute omenirea si nici nu se pot transforma intr-un bloc.

Poate nu am luat in considerare toate aspectele, dar pentru mine nu exista niciun dubiu ca investitiile in actiuni mi se potrivesc mai bine decat cele imobiliare.
Nici cand o sa am milioane de dolari nu o sa mai investesc vreun cent in imobiliare.
Singurele optiuni pe care le iau in considerare sunt actiuni, afaceri si bani gheata.

Poate pentru alti oameni, care nu se pricep la investiti in actiuni, sunt mai activi, au competente in managementul imobilelor, sau stiu sa gaseasca chilipiruri, sunt mai potrivite investitiile imobiliare, asa ca nu cred ca exista o reteta valabila pentru toata lumea.

La final te invit sa ne lasi un comentariu si sa ne spui daca ai avut si tu experiente cu investitii imobiliare sau investitii in actiuni si care sunt preferatele tale dintre cele doua.

P.S. Un cititor m-a rugat sa-l ajut sa decida daca merita sa faca o investitie imobiliara, DOAR cu o zi inainte sa mearga la banca si sa ia un imprumut.

Uite aici cum l-am invatat sa calculeze SIMPLU si cu exactitate daca e o decizie buna sau nu si ce hotarare a luat pana la urma.

Curs de Initiere in Investitii la Bursa (americana)
Afla Strategiile care te Ajuta sa Faci Investitii Profitabile la Bursa, si sa Reduci Riscurile Aproape la ZERO!

expertIntrodu adresa de email in formularul de mai jos!

Primesti pe email un CURS DE INVESTITII LA BURSA format din 4 lectii care te poate duce de la zero la investitor autonom. Vei primi:

  • Analiza si comparatia intre doua dintre cele mai populare investitii
  • Cele mai importante PRINCIPII ale investitiilor la bursa
  • 2 SECRETE care ma ajuta sa am constant PROFITURI peste medie si sa imi minimizez riscurile

13 comentarii la “Investitii la bursa contra investitii imobiliare

  1. Salut Bogdan,
    Te felicit pentru ideea de a înființa „Academia de antreprenori”….consider ca spiritul antreprenorial ar trebui dezvoltat de pe bancile școlii…poate n ar fi rău sa iei in calcul pe viitor, crearea unui modul de curs in acest sens!!!
    Referitor la articolul de azi, cred ca investițiile in imobiliare pot fi rentabile atâta vreme cât „mergi la specula”…in opinia mea, sa vinzi înainte de a cumpara!
    Comparativ cu investițiile la bursa, in investițiile imobiliare potențialul de dezvoltare este dat si limitat de bugetul alocat (vorbim de sume de zeci si sute de mii de euro) si nu in ultimul rând de evoluția pieței!!! Subscriu părerii tale privind investițiile in imobiliare (am chiriași si ma confrunt cu problemele descrise de tine)…De aceea consider ca investițiile la bursa sunt mai accesibile si au un potențial de dezvoltare nelimitat…cu condiția sa am un consultant ca si tine care sa ma îndrume…(as dori sa vorbesc cu tine pe aceasta tema)!

    Salutari distinse!
    Florin

  2. Ceau Bogdan,nu am studiat atent piata imobiliara din romania dar in germania spre exemplu te pot asigura ca e rentabil .Daca reusesti cum am reusit eu sa obti un credit de 750.000 euro cu o dobana lunar de 1.5 % si cu un venit pasiv net de 6000 euro lunar cred ca sunt bine .Cand vine vorba de afaceri ,investitii cred ca e ok in calcul sa luam in calcul toate oprtunitatiile .Plus ca si in romania cred ca sunt anumite locuri unde linistit ai putea sa investesti in imobiliare si sa ai 90% sanse sa ai un flux continua de chiriasi .
    Cat despre Kyiosaki el nu a spus niciodata ca e facut el va functioa si pentru alti plus ca el se referea la efectul de levier cand a dat exemplul cu imobiliarele si vorbea de control faptul ca in actiuni obligatiuni fonduri mutuale ai foarte putin control in ceea ce priveste managmentul lor ,dar in cazul in care ai posibilitatea sa cumperi un numar mai mare de actiuni si sa ai o putere decizionala astfel incat sa poti controla ce se intampa in acea firma si sa contribui la dezvoltarea ei crescand in acealsi timp si pretul actiunilor atuncea e extraordinar .In alta ordine de idei cred ca afacerile propri sunt cea mai buna metoda de a te educa cel mai bine din punct de vedere financiar .Referitor la ce ai spus despre Kyiosaki legat de investitile in actiuni sa sti ca investeste prin intermediul unui broker foarte bun care la mentionat si in una din cartile sale .
    O seara excelenta iti doresc
    si spor la facut bani

    1. Felicitari Mircea. Ma bucur ca iti merge bine. Cu levierul se mai schimba procentele :). Dar si riscul creste.
      Referitor la control nu sunt deloc de acord cu Kiyosaki. Daca investesc in biotehnologie vreau un CEO care stie ce face acolo, nu-l vreau pe Kiyosaki si nici pe mine la conducere.

  3. Bine bine..dar la partea unde da cu minus pentru bursa incerci un dribling ….adica o tratezi cam superficial…
    Daca am 40 de mii euro imi este mai usor sa cumpar un apartament pe care sa il dau in chirie …si imi este si mai usor sa gasesc un”mester”care sa dea cu glet si var…si oricum nu imi pierd investitia nu gasesc chirias asta e…il vadn mai departe etc..

    Nu ma pricep la bursa…dar presupun ca..e greu de gasit acele oportunitati…presupun ca actiunile se pot duce si in jos si astfel sa iti pierzi cam toti banii etc…

    E ca si cum as veni eu la un sofer spre exemplu..si i-as zice..:Ma da tu de ce nu te faci pilot de avion sa castigi 10 mii de euro pe luna de ce stai ca prostul taximetrist sau sofer pe autobuz?

    Ideea e ca toaat treaba necesita si o pregatire….

    1. Ionut, ai investit in imobiliare si ti-a fost usor sa gasesti chiriasi? Ai vandut cu usurinta apartamente?
      De ce presupui ca poti sa pierzi toti banii in investitii la bursa?
      Eu cunosc mai multi oameni care nu au mai putut plati ratele la banci si si-au pierdut casele plus toti banii platiti avans. Si nu cunosc pe nimeni care si-a pierdut toti banii la bursa.

      1. Bogdan credema sunt destui care au pierdut,cunosc oameni care au dat faliment la bursa,plus ca depinde si acolo cat vrei sa investesti si pe ce termen.Referitor la oamenii care si-au pierdut casele asta nu inseamna ca se intampla la toata lumea plus ca bancile ofera tot felul de credite si lumea nu se uita.Ce vreau eu sa zic e ca daca vrei sa ai succes intr-un domeniu trebuie sa te informezi.Citeste despre complexul stejarii si o sa vezi ca nu-i chiar asa cum spui tu legat de imobiliare in sensul ca tu oarecum spuneai ca sansele de a iesii in profit sunt minime.Legat de Kyoiaski daca ai citit cartea tata bogat ,tata sarac sigur ai vazut ca pe locul 2 in topul activelor de investit sunt actiunile,deci e super si atat timp cat ne straduim sa cumparam active eu zic ca suntem bine

  4. Sunt de acord cu Bogdan, investitiile imobiliare sunt foarte OK daca nu te bazezi pe credite, adica daca dispui de capital. Investitiile la bursa, mai ales cum recomanda Bogdan – pe termen lung – si-au dovedit profitabilitatea. Iar daca ai norocul sa nimeresti un viitor Apple, Google sau Amazon… devii milionar iniante de pensionare 🙂

  5. Salut, mi se pare foarte tare initiativa acestui blog si in principiu de a discuta strategii si idei de investitii. Fiind si eu un investitor activ pe piata de capital si cautator neobosit dar fara succes de oportunitati pe piata imobiliara am cateva ganduri de doi lei despre cele doua clase de active discutate in acest post (imobiliare si actiuni).

    Atat in imobiliare cat si in investitii de capital poti pierde o parte considerabila din investitie si probabil intregul capital atunci cand folosesti si un credit. Pentru intelege mai bine acest argument argument, trebuie doar sa arunci o privire la indicele preturilor rezidentiale publicat de INS incepand cu 2009 care arata o scadere de 40% a preturilor de tranzactionare a proprietatilor imobiliare intre 2009 si 2011 (scadere de 40% este pentru Bucuresti unde sunt eu interesant). Scaderea est probabil si mai mare pentru ca indexul nu capteaza perioada 2008-2009.

    http://www.insse.ro/cms/sites/default/files/field/publicatii/buletin_statistic_de_preturi_nr7_2016.pdf
    pagina 76

    La un avans de 5%-20% cum este aplicat de banci acum iti trebuie doar o scadere mica pentru a-ti pierde (pe hartie cel putin) capitalul. Acelasi principiu se aplica si pentru investitiile de capital.

    Apropos, as folosi indicele INS si nu cel Imobiliare.ro chiar daca nu are istoric foarte lung este bazat pe tranzactii efective nu pe preturi de lista care in piata imobiliara romaneasca nu sunt foarte revelatoare. Multe proprietati baltesc in piata de multa vreme (2-3 ani) la preturi nerealiste.

    Referitor la investitiile de capital, un principiu esential este ca randamentul asteptat si riscul sunt corelate. Pe romaneste, daca vrei cresteri de 30%/an trebuie sa iti asumi ca este posibil sa pierzi poate 60% din investitia initiala. Daca vrei randamente de 5-15% este mult mai putin probabil sa suferi o pierdere foarte mare de capital.

    Deci este foarte important sa : ai 1) un obiectiv de randament si 2) un obiectiv de risc (cat esti dispus sa pierzi pana sa incepi sa plangi de ciuda) care ia in considerare circumstantele tale financiare si apetitul tau de risc si 3) sa fii diversificat. Dupa astea te poti gandi la ce fel de strategie vrei sa folosesti : activa in cazul in care vrei sa selectezi tu actiunile sau pasiva in cazul in care vrei sa investesti intr-un index si sa nu iti bati capul cu selectia companiilor.

    In cazul in care mergi pe o strategie activa din nou trebuie sa te gandesti daca investesti fie pentru venituri si te astepti la dividende caz in care investesti in companii cu istoric si cote de piata mari dominante (asa numitele actiuni blue chip) fie pentru castiguri de capital in companii mici fara capacitate de a distribui dividende dar cu potential de castiguri de capital (growth stocks sau pe romaneste viitorul Google sau Facebook).

    Este putin probabil sa pierzi totul investind in blue chips si mult mai probabil de a pierde o parte substantiala in cazul unei strategii growth stocks dar fiecare tip de strategie necesita un mod diferit de analiza. Pentru orice interesat sugerez mai jos niste carti care ajuta in aceasta analiza.

    Pentru a-ti proteja si limita pierderea este important sa ai un sistem (metric) de masurare al atractivitatii/riscului de supraevaluareal unei investitii.

    Pentru actiuni cele mai folosite (nu musai cele mai bune) sunt multiplii care raporteaza pretul actiunii la profitul net/fluxul de cash pe actiune. Exista multe date istorice pentru acesti indicatori si difera in functie de industrie dar nivele peste 15-20 ori profitul/actiune devin periculoase si vulnerabile la ajustare. Pentru cei si mai interesanti si cu timp de investit, metodele de evaluare devin si mai interesante. Avantajul cel mai mare al investitiilor in actiuni este ca poti sa alegi cat sa investesti (sume mici de exemplu) ceea ce nu prea poti in cazul imobiliarelor;

    Pentru investitii imobiliare avem desigur randamentul din chirii ca prim indicator dar au inceput sa apara indicatorii mai relevanti cum ar fi pretul mediu/venitul disponibil mediu pe cuplu sau nivelul ratei pentru o locuinta raportata la venitul mediu pe cuplu (desi desigur aici depinde de marime locuintei). Principiul acestor indicatori e simplu : piata imobiliara depinde de puterea de cumparare si conditiile de creditare.

    BNR a publicat un studiu foarte interesant si nu foarte lung asupra pietii imobiliare din Romania in ultimul raport de stabilitate si The Economist are date foarte relevante comparative. Linkul mai jos pentru cei interesanti.
    http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices

    Pentru imobiliare oricine este cu adevarat interesat intradevar trebuie sa ia in considerare si riscurile de lichiditate si supraexpunere pe piata imobiliara.

    Cu riscul de a parea arogant, nu l-as lua pe Kiyosaki foarte in serios. Tipul e un poser care a facut bani seriosi doar din carti motivationale despre cum sa faci bani desi el nu este si nu fost vreodata un investitor sau om de afaceri de calibru.

    Pentru cei cu adevarat interesati de investitii de capital si de complexitatile vietii de investitor recomand doua carti esentiale : The Intelligent Investor pentru investitorii ceva mai conservatori (ca mine) si Common Stocks and Uncommon Profits pentru aventurierii care vor sa isi incerce norocul in gasirea urmatoarelor google si facebook. Sunt si doua dintre cartile de temelie ale lui Warren Buffett cel mai de succes investitor din (probabil) istorie. Citindu-le probabil nu vei avea aceeasi performanta;).

    Oricine interesat si de pietele de capital si imobiliara si de riscul de cumpara intr-o bula trebuie musai sa aiba la indemana o copie a cartii : Irrational exuberance de Robert Schiller.

    Astept cu nerabdare urmatorul post.

  6. Eu cred ca ambele tipuri de investitie sunt bune atat timp cat se fac in cunostinta de cauza. Nu as defavoriza niciuna din ele. Mai ales in perioada asta cand f multi romani cu studii superioare lucreaza in UE. In anumite tari din UE, un cuplu, ambii cu studii superioare, castiga impreuna aprox 5k EUR net pe luna ca juniori. Consider ca pentru aceste persoane, un apartament inchiriat in RO e o decizie buna pentru diversificare. Si pentru cei cu gandul la FIRE (indep. financiara) ar putea fi o decizie buna.

  7. Pentru romani sapa ramane investitia de baza, de exemplu eu am aprox. 145.000 euro in imobiliare, 47.000euro in actiuni (50% profit) si vreo 8 000euro cash, bineinteles ca muncesc de dimineata pana seara si tot sarac voi muri.Sper ca v-ati lamurit acum…

  8. Multumim pentru informatii utile despre bursa ,am de gand sa investesc si in acest domeniu dar as puncta un aspect legat de imobiliare :
    – am achizitonat un apartament cu o camera la pretul de 18500€ acum 2 ani iar in prezent valoreaza 24000€
    -am platit 15% din valoare iar diferenta cu imprumut bancar pe o perioada de 30 ani
    -am inchiriat imobilul cu suma de 130€ iar rata mea la banca este de 105€ la ora in care scriu acest comentariu
    Dupa plata taxelor de inchiriere sunt pe plus ,aceasta actiune a fost facuta in urma lecturarii cartii „tata bogat tata sarac” scrisa de Robert K.
    Cred ca este important sa cumperi proprietati usor de intretinut si de inchiriat si da eu cred ca investind in imobiliare este o afacere buna
    Deasemenea cred ca ceea ce ai detaliat tu despre bursa este foarte folositor si iti multumesc.

Lasă un răspuns la daniel Anulează răspunsul

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.