In cazul unei recesiuni, odata cu restul pietelor financiare scade si piata imobiliarelor si acest lucru ne afecteaza pe multi dintre noi pentru ca aproape toți avem o mare parte din avere investita in locuinta.
Multi dintre noi am mai luat si cate un credit si ne pot creste ratele la banca.
Hai sa ne jucam putin cu numere să vezi cum putem fi afectați, dar apoi afli și cum putem să ne protejăm de scenariile negative prin intermediul bursei.
Sa zicem că familia Popa și-a cumpărat anul trecut o casă cu 250.000 Euro, din care 100.000 Euro au împrumutat de la banca.
Au un credit cu dobanda variabila si plătesc rata 800 Euro pe lună, timp de 175 luni, în total 140.000 Euro.
Nu peste mult timp, pentru a stopa inflatia banca centrala creste dobanda de referinta si consecinta e scaderea pietei imobiliarelor, dar si cresterea ratelor la creditele cu dobanda variabila.
Fiind recesiune, putini isi mai permit sa ia credite sau sa-si cumpere case cu alte fonduri si casa familiei Popa se poate vinde atunci doar cu 130.000 Euro.
Rata creditului a crescut de la 800 Euro la 1000 Euro, mai au de platit 165 de rate, adica 165.000 Euro.
Așadar, au plătit din buzunar 150.000 Euro și mai trebuie să plătească încă 165.000 Euro pentru o casă pe care o pot vinde cu 130.000 Euro.
În caz că nu-si mai permit să plătească rata și aleg s-o vândă, banca își va lua înapoi partea ei și lor le vor rămâne aproximativ 35.000 Euro (deja au achitat aproximativ 5000 de Euro din datoria de 100.000 Euro).
Dacă pot să o păstreze, probabil că la un moment dat în viitor prețurile vor ajunge înapoi sus.
Probabil te gândești că aceasta e cea mai bună variantă și că în final nu vor fi chiar așa de afectați, dar oare așa e?
Pieței îi poate lua și 10 ani până să revină după o prăbușire puternică. În acest timp dacă din orice motiv ar fi nevoiți să vândă casa, ar face-o în pierdere.
Sau putem să ne gândim că dacă ar mai fi așteptat câteva luni ar fi putut să cumpere aceeași casă sau alta mai de calitate, doar cu cei 150.000 Euro pe care i-au plătit avans.
Din orice punct de vedere ai considera, e diferență de la cer la pământ între a avea o casă cu sau fără datorii.
Dar… nimeni nu știe viitorul.
De unde ar fi putut familia Pop să știe că valoarea casei va scădea așa de mult?
Așa e. Oamenii obișnuiți nu prea au cum să anticipeze aceste evenimente.
Din contră… Mulți devin din ce în ce mai tentați să cumpere și să se îndatoreze exact în momentele cele mai riscante. De ce?
Pentru că în asemenea conjuncturi oamenii au sentimentul că dacă mai așteaptă mult prețurile vor urca și mai sus și că nu-și vor mai putea cumpăra.
Dar cine înțelege ciclurile economice și știe la ce indicatori să se uite, își poate da seama de riscuri. Nici ei nu pot citi viitorul, dar pot lua o decizie mai înțeleaptă bazată pe probabilități.
Dar… uite unde suntem astăzi.
Există multe riscuri ca piață să aibă o prăbușire, dar încă nu s-a întâmplat nimic serios așa că încă ai timp să faci ceva
Cu câteva zile în urmă am povestit cu Arpad, un super meșter cu care am norocul să lucrez la niște îmbunătățiri la casă.
El mi-a spus că deja se simte o încetinire în domeniul construcțiilor. Anul trecut mulți se apucau să-și ridice case, acum majoritatea vor “lucrări mici”. Arpad are impresia că asta s-a întâmplat în special după ce a început războiul.
Plus, el era în afaceri și în timpul crizei din 2007. Mi-a povestit că înainte de prăbușirea pieței, în timp ce construia o casă cu echipa lui, un om care i-a văzut lucrând s-a dus la el și i-a propus să renunțe la lucrare că le plătește el dublu dacă se duc să lucreze la casa lui.
După ce bula s-a spart, aproape nimeni n-a mai construit. Doar “lucrări mici”.
Te întrebi cumva dacă Arpad a acceptat oferta aia de nerefuzat cu plata dublă? Un super meșter nu face din astea.
După toată paranteza asta, concluzile sunt:
- deja se pare că au încetinit construcțiile.
- da, sunt riscuri să urmeze o scădere. Pe lângă război, mai sunt inflația și creșterea dobânzii de referință, prețurile deja foarte mari la care au ajuns imobiliarele
Fiecare ia ce decizie dorește având în vedere toate astea, dar pentru a te ajuta să cunoști mai multe optiuni, spuneam săptămâna trecută că îți voi povesti despre…
Cum poți să cumperi de la bursă un fel de asigurare împotriva prăbușiri imobiliarelor
Poți face asta în două moduri. Deși ambele metode pot aduce câștiguri mari în cazul unei prăbușiri, ele pot aduce și pierderi.
Plus, vehiculele financiare despre care o să-ți spun sunt legate de piața imobiliară din USA, cea din Europa, sau cea globală.
Așadar, deși sunt corelate, nu e vorba de o corelare de 1 la 1 între prețurile acestor instrumente și piața din România sau o anumită casă din România.
1. Să vinzi în lipsă ETF-uri legate de diferite piețe imobiliare
- VNQ pentru USA
- EPRA pentru piata globala
Uite cum funcționează treaba asta cu vânzarea în lipsă.
Să presupunem că ai o proprietate care valorează 100.000 Euro si vrei să ai pierderi cât mai mici în cazul în care piața imobiliară scade.
Alegi să folosești ETF-ul EPRA listat la bursa din Paris.
Mai sus vezi un grafic cu evolutia pretului EPRA din ultimii 5 ani.
Acum pretul e $65.
Să zicem că pentru moment nu ești interesat să câștigi dintr-o eventuală creștere a prețului imobiliarelor, vrei doar să te asiguri că valoarea investiției tale se păstrează la 100.000 Euro.
În acest caz, dacă ai cont la un broker precum Interactive Brokers, poți vinde în lipsă 1539 de acțiuni EPRA.
După vânzare vei primi 100.035 Euro (minus un comision de tranzactionare de aproximativ 3 Euro pe care il ignoram) și vei rămâne dator brokerului cu 1539 actiuni pe care va trebui in viitor sa le cumperi si sa le inapoiezi.
Hai să vedem acum 3 scenarii posibile peste o perioadă de câțiva ani și ce s-ar întâmpla cu valoarea pozițiilor tale. Pentru toate facem presupunerea că prețul casei tale si prețul ETF-ului sunt corelate. Asta înseamnă că dacă valoarea casei tale scade cu 10%, valoarea EPRA scade tot cu 10%. Dacă valoare casei crește cu 20%, tot atât crește și valoarea ETF-ului.
SCENARIUL 1 – Peste x luni, piata imobiliară a scăzut cu 30%.
Pretul casei = 70.000 Euro
Pret EPRA = 45.5 Euro
Profit din pozitia de vânzare în lipsă = 100.035 Euro – (1539 * 45.5) = 100.035 – 70.024,5 = 30.010,5 Euro
TOTAL = 100.010,5 Euro
Scenariul acesta e pentru mine cel cu probabilitatea cea mai mare să se materializeze pe termen mediu, vezi aici de ce.
Prin vânzarea în lipsă, în loc să rămâi cu o locuintă căreia i-a scăzut prețul de la 100.000 Euro la 70.000 Euro, ai posibilitatea să închizi poziția de vânzare în lipsă cu un câștig de 30.000 Euro cash pe care-i poți retrage în contul tău și îi poți investi în cel mai bun moment.
Atunci când prețurile sunt la podea.
SCENARIUL 2 – Peste x luni, piata imobiliară e la acelasi nivel.
Pretul casei = 100.000 Euro
Pret EPRA = 65 Euro
Profit din pozitia de vânzare în lipsă = 100.0035 – (1539 * 65) = 100.035 – 100.035 = 0 Euro
TOTAL = 100.000 Euro
În acest scenariu nici nu pierzi, nici nu câștigi.
SCENARIUL 3 – Peste x luni piata imobiliară a crescut cu 15%.
Pretul casei = 115.000 Euro
Pret EPRA = 74.75 Euro
Pierdere din pozitia de vânzare în lipsă = 100.0035 – (1539 * 74.75) = 100.035 – 115.040.25 = -15.005.25 Euro
TOTAL = 99.994.75 Euro
Acest scenariu e cel mai rău din cele 3. În loc să te bucuri ca a crescut pretul casei tale, trebuie să scoți din buzunar 15.000 Euro ca să plătești pierderea din poziția de vânzare în lipsă.
Vezi cum în toate scenariile valoarea totală a portofoliului tau se păstrează la 100.000 Euro.
Dar, sunt câteva probleme potențiale despre care e important să vorbim. Mai trebuie să spun că aceste exemple sunt doar pentru a înțelege cum ar funcționa o asemenea investitie, nu recomand să faci ceea ce descriu eu aici fără o bună documentare, în primul rând a corelării între ETF-ul ales de tine și prețul proprietății pe care dorești să o asiguri.
Revenim la probleme și începem cu scenariul 3.
Dacă se întâmplă ce scrie acolo și poziția ta e în pierdere cu 15.000 Euro, brokerul îți va cere să depui în cont o sumă care să acopere posibila pierdere din această tranzacție.
În orice moment în care poziția e deschisă tu va trebui să ai o sumă de bani suficient de mare încât și tu și brokerul să stați liniștiți că pierderea nu poate depăși suma deținută de tine în cont.
În momentul în care deschizi pozitia și cât timp prețul EPRA rămâne la 65 Euro, pozitia e pe zero, dacă prețul EPRA scade, pozitia e profitabilă, iar dacă prețul EPRA crește poziția e în pierdere.
Teoretic pierderea de aici e compensată de creșterea prețului la casa ta, dar casa nu e un activ lichid pe care să-l vinzi de azi pe mâine.
Depinde de broker ce sumă solicită ca marjă pentru deschiderea unei poziții ca în exemplul nostru. Poate fi 10%, 15%, sau chiar 50%.
Așadar, înainte de a face o asemenea vânzare în lipsă e posibil să fie nevoie să depui în contul de la broker până la 50.000 Euro, bani pe care puțini oameni îi au.
La fel, e posibil să fie nevoie doar de 10.000 Euro, dar în acest caz dacă poziția ajunge pe minus aproape de cei 10.000 Euro depusi de tine, brokerul îți va cere să mai depui bani, sau chiar îți poate închide tranzacția în pierdere.
Valoarea casei tale scade și valoarea EPRA crește.
Pot fi situații excepționale în care se poate întâmpla și acest lucru. Poate la nivel macro lucrurile rămân stabile pentru piața imobiliară și ea continuă să crească, dar în zona în care se află casa ta, indiferent de motiv, oamenii nu mai sunt interesați să cumpere locuințe și prețurile scad.
În acest scenariu ai pierde din ambele părți.
Întotdeauna când faci investiții trebuie să te gândești la probabilitățile fiecărui scenariu, la absolut toate riscurile existente și cum te pot afecta ele.
2. Să cumperi opțiuni put pentru un ETF legat de piata imobiliară
Varianta cu optiuni put e diferită și mai complicată decât cea cu vânzare în lipsă.
Cumpărarea opțiunilor seamănă mai mult cu o asigurare în sensul că plătești în mod regulat o sumă ca să dormi liniștit.
În caz că nimic rău nu se întâmplă, banii rămân cheltuiți și dacă dorești să rămâi asigurat trebuie să cumperi alte opțiuni, așa cum reinnoiesti și polița de asigurare.
În caz că imobiliarele au o scădere mare și bruscă, prețul opțiunilor put vor crește și le poți vinde în câștig.
La tranzacționarea opțiunilor există o convexitate între prețul opțiunii și prețul activului de bază.
Ce înseamnă asta?
Câștigul e cu atât mai mare cu cât prețul scade mai mult și mai brusc.
De exemplu, dacă ne gândim la scenariul 1 de mai sus, dacă scăderea de 30% se întâmplă pe parcursul unei săptămâni, niște opțiuni put cumpărate cu 200 sau 300 de Euro pot ajunge să valoreze 40.000 sau 50.000 Euro.
Dar la fel, dacă scăderea se întâmplă lent, 1% pe lună timp de 30 de luni, poți să tot cumperi opțiuni put și să nu-ți aducă niciun câștig.
E important să cumperi opțiunile put într-un moment în care volatilitatea prețului ETF-ului e mică pentru că atunci sunt ieftine și au potențial să aducă câștiguri mari.
Cum vezi, există multe soluții și chestii puternice care se pot face prin intermediul bursei, dar în practică lucrurile sunt mai complexe decât pot să cuprind într-un articol.